Ortstermine in Immendingen und den fünf Ortschaften nach Absprache
Mitglied im VIB e.V. · Mo bis Fr 08:00-18:00 Uhr · anfrage@baugutachter-immendingen.de
Ortstermine in Immendingen und den fünf Ortschaften nach Absprache
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Wir klären vorab schriftlich Anlass, Umfang und Ergebnisform. Sie entscheiden vor dem Termin, ob Sie eine mündliche Einschätzung vor Ort oder eine schriftliche Ausarbeitung wünschen.
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie in der Gemeinde Immendingen, ob Haus, Wohnung oder Grundstück. Anlass kann ein Verkauf, eine Kaufpreisprüfung, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine Finanzierung sein. Als GENIUS Sachverständigenbüro bewerten wir unabhängig, mit Ortstermin nach Vereinbarung und ohne wirtschaftliches Eigeninteresse am Ergebnis.
Ihr Ansprechpartner: Leon Lottermoser, Sachverständiger im GENIUS Sachverständigenbüro
Immobilien in der Gemeinde Immendingen stellen für viele Eigentümer einen großen Vermögenswert dar. Ohne belastbare Bewertung riskieren Verkäufer einen zu niedrigen Preis, Käufer zahlen zu viel, und bei Erbschaft oder Scheidung fehlt die Grundlage für eine sachgerechte Aufteilung.
Die Gemeinde Immendingen mit ihren rund 6.900 Einwohnern liegt im Landkreis Tuttlingen in Baden-Württemberg, an der Oberen Donau zwischen der Baar, der Schwäbischen Alb und dem Hegau. Der Immobilienmarkt ist ländlich geprägt, mit deutlichen Unterschieden zwischen dem Kernort Immendingen mit Bachzimmern und den Ortschaften Hattingen, Hintschingen, Ippingen, Mauenheim und Zimmern. Die Preisniveaus hängen von Bebauungsstruktur, Infrastruktur und Nachfrage im jeweiligen Ortsteil ab. Einfamilienhäuser in neueren Baugebieten können andere Werte erzielen als ältere Häuser, bei denen Bausubstanz, Modernisierungsgrad und Lage den Marktwert stark beeinflussen.
Ohne eine objektbezogene Bewertung mit Vor-Ort-Termin bleiben diese Unterschiede unberücksichtigt. Eine reine Online-Berechnung kann weder den Zustand des Hauses noch die Besonderheiten des Baugrunds oder die konkreten Rechte und Lasten im Grundbuch erfassen.
Zuständig für Immendingen ist seit dem 01.07.2019 der Gemeinsame Gutachterausschuss „Südlicher Landkreis Tuttlingen“, dessen Geschäftsstelle bei der Stadt Tuttlingen liegt. Seine Daten fließen in die Bewertung ein, ersetzen aber nicht den Blick auf das einzelne Haus.
Anlass, Stichtag und Verwendungszweck bestimmen die Art und Tiefe der Bewertung. Wir legen diese drei Punkte vor dem Termin schriftlich fest, damit Sie genau wissen, was Sie erhalten.
dokumentierte Stufen bis zum Ergebnis
persönlicher Ansprechpartner beim Ortstermin
Ortsteile inklusive Kernort, nach Absprache
Mitgliedschaft, keine Zertifizierung
Vor dem Kauf: Preis prüfen
Kaufpreisprüfung: Vor dem Kauf eines Siedlungshauses der Nachkriegszeit oder einer neueren Doppelhaushälfte klären wir, ob der aufgerufene Preis zum Zustand, zur Lage und zur Ausstattung passt.
Verkauf realistisch ansetzen
Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung: Wer im Kernort Immendingen oder in Zimmern verkauft, braucht einen realistischen Angebotspreis. Eine fundierte Einschätzung hilft, weder unter Wert zu verkaufen noch Käufer durch einen überhöhten Preis abzuschrecken.
Finanzierung und Vermögen
Bankfinanzierung und interne Vermögensübersicht: Der Marktwert kann als Basis für die Einschätzung einer Besicherung dienen. Ob eine Bank unsere Bewertung übernimmt, entscheidet allein die jeweilige Bank nach ihren eigenen Vorgaben.
Erbe und Schenkung
Erbschaft und Schenkung: Bei einer Aufteilung unter mehreren Erben liefert die Bewertung eine nachvollziehbare Basis. Die Abstimmung mit Steuerberatung oder Finanzamt bleibt Sache der jeweiligen Fachleute; wir liefern die Bewertung. Erbt etwa eine Erbengemeinschaft ein Haus in Mauenheim oder Hattingen, schafft ein gemeinsamer Stichtag Klarheit.
Scheidung und Vermögensausgleich
Scheidung und Vermögensausgleich: Ein neutrales Gutachten dient als Gesprächsgrundlage für Anwälte und Notar. Rechtliche Beratung zu Scheidungsfolgen leisten wir nicht; das obliegt ausschließlich Rechtsanwälten.
Formale Verwendung vorab klären
Soll die Bewertung bei Gericht, Finanzamt oder für andere formale Zwecke dienen, prüfen wir vor dem Auftrag, ob die Anforderungen erfüllbar sind, und sagen sonst ehrlich ab.
Wir trennen Bewertung und wirtschaftliche Interessen. Keine Beteiligung an Maklercourtage, Bauleistungen oder Sanierungsangeboten. Kein wirtschaftliches Eigeninteresse an einem bestimmten Ergebnis und kein Interesse am Kauf, an der Renovation oder am Immobilienverkauf.
Unser Vorgehen folgt vier dokumentierten Schritten: Befund, Feststellung, Einordnung, Empfehlung. Vor dem Termin klären wir Anlass und Auftragsziel schriftlich. Sie wählen das Ergebnisformat (mündliche Einschätzung oder schriftliches Dokument) vor dem Ortstermin. Das Honorar inklusive Anfahrt wird vorab verbindlich vereinbart.
Leon Lottermoser ist Mitglied im VIB e.V. (Verband der Immobilien- und Bausachverständigen). Diese Mitgliedschaft ist keine Zertifizierung. Ob Ihr Anlass besondere formale Anforderungen an ein Gutachten stellt, klären wir im Vorgespräch.
Ein Online-Rechner kennt weder den Keller in der Donauaue noch die Modernisierungen der letzten Jahrzehnte. Diese Punkte sieht sich Leon Lottermoser am Objekt selbst an.
Sie senden uns vorab Exposé, Pläne und Fotos (gerne per WhatsApp), den Grundbuchauszug, die Flurkarte und gegebenenfalls die Teilungserklärung. Für eine präzise Bewertung sind Unterlagen wie Grundbuchauszug und Bauzeichnungen hilfreich. Beim Ortstermin in der Gemeinde Immendingen begehen wir das Objekt außen und innen. Wir setzen Feuchtemessgerät, Infrarotthermometer, Hygrometer, Streiflicht-Lampe und Rissmesskarte ein. Sichtbare Bauteile, Schäden und Besonderheiten dokumentieren wir mit Fotos.
Wir werten die Unterlagen aus (Bauunterlagen, Grundbuch, Lagepläne) und gleichen sie mit dem am Objekt Festgestellten ab. Dabei ermitteln wir relevante Kennwerte: Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen, bauliche Qualität, energetischen Stand und Nutzungssituation (Eigennutzung oder Vermietung). Wertbeeinflussende Rechte und Lasten (Wegerechte, Wohnrechte) stellen wir zusammen, soweit sie aus den Unterlagen erkennbar sind.
Was am Objekt zu sehen ist, wird dabei zunächst nur beschrieben, ohne Deutung. Erst danach folgt die Einordnung.
Wir vergleichen die Ergebnisse mit Marktdaten aus Immendingen und dem Landkreis Tuttlingen und leiten den Marktwert zum vereinbarten Stichtag nachvollziehbar her.
Lage im Karst oder in der Donauaue berücksichtigen wir dabei nur technisch, soweit sie am Objekt erkennbar ist.
Das Ergebnis stellen wir im vorab vereinbarten Format dar: mündliche Einschätzung vor Ort oder schriftliche Ausarbeitung. Sie erhalten konkrete Hinweise, was das Ergebnis praktisch bedeutet, zum Beispiel eine Preisspanne für den Verkauf oder eine Einschätzung des aufgerufenen Kaufpreises. Technische Empfehlungen (etwa zu weiteren Untersuchungen bei Feuchte oder Rissen) grenzen wir klar ab von rechtlicher Beratung, die nur durch eigenständig beauftragte Rechtsanwälte erfolgen kann.
Ob orientierend, schriftlich oder mit formalem Anspruch: Welches Ergebnis Sie erhalten, steht vor dem Termin fest.
Alle weiteren Leistungen stellt die Seite Bausachverständige für Immendingen vor.
Wir arbeiten mit drei Ergebnisformaten, die sich in Tiefe, Umfang und Kosten unterscheiden. Vor jedem Auftrag klären wir gemeinsam, welches Format zu Ihrem Anlass passt. Falls wir die Anforderungen eines bestimmten Verwendungszwecks nicht seriös bedienen können, sagen wir das offen und nehmen den Auftrag nicht an.
Eine kompakte Einschätzung beim Ortstermin im Haus oder auf dem Grundstück in der Gemeinde Immendingen. Das Ergebnis ist hauptsächlich mündlich; auf Wunsch erstellen wir eine kurze schriftliche Notiz. Typische Nutzung: erste Verkaufsüberlegung, grobe Kaufpreisprüfung, Klärung, ob ein Preis im Rahmen liegt. Dieses Format ist kein Gutachten im formalen Sinn.
Ein schriftlicher Bericht mit nachvollziehbarer Herleitung des Marktwerts zum Stichtag. Enthalten sind Objektbeschreibung, Lageeinordnung in der Gemeinde Immendingen, Flächen, Ausstattung, baulicher Zustand, wertrelevante Rechte und Lasten sowie die Ableitung des Marktwerts. Dieses Format eignet sich für den Immobilienverkauf, eine interne Vermögensübersicht, eine Erbauseinandersetzung im Einvernehmen oder als Unterlage zur weiteren Abstimmung mit Steuerberatung oder Banken. Der Aufwand hängt von der Komplexität der Immobilie ab.
Ein formales Wertgutachten nach § 194 BauGB orientiert sich in Aufbau und Umfang an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bevor wir ein solches Gutachten anbieten, prüfen wir, ob die Anforderungen und der Verwendungszweck von uns seriös bedient werden können. Wenn Anforderungen unsere Qualifikation oder Rolle überschreiten, informieren wir offen. Die Preisgestaltung erfolgt individuell im Erstgespräch.
In Deutschland sind drei wesentliche Bewertungsverfahren für Immobilien anerkannt. Wir wählen den geeigneten Ansatz: Das Vergleichswertverfahren ist für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke geeignet; der Wert wird durch tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Das Sachwertverfahren wird vor allem für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser eingesetzt; eine Marktanpassung des Sachwerts erfolgt über einen regionalen Marktanpassungsfaktor. Das Ertragswertverfahren wird verwendet, um den Wert von vermieteten Objekten zu bestimmen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Bewertungsverfahren in Deutschland und bildet die Grundlage unserer Arbeit.
| Punkt | Kurz erklärt |
|---|---|
| Anlässe | Verkauf, Prüfung eines Kaufpreises, Erbe, Scheidung, Bank oder formale Zwecke |
| Vorab festgelegt | Stichtag, Objektart, Fragestellung, Ergebnisform und Honorar inklusive Anfahrt |
| Ergebnis | Mündliche Einschätzung, schriftlicher Bericht oder formales Gutachten, wenn die Anforderungen erfüllbar sind |
| Datenbasis | Ortstermin, Unterlagen, Bodenrichtwerte aus BORIS-BW |
| Nicht enthalten | Rechtsberatung, Verhandlungsführung, Zusage zur Annahme durch Bank, Gericht oder Finanzamt |
So sehen Sie schon vor der Anfrage, welcher Rahmen für Ihr Objekt in Immendingen gilt.
Mikrolage und Infrastruktur beeinflussen den Immobilienwert stark. Die Gemeinde Immendingen mit der Postleitzahl 78194 bietet eine gute Verkehrsanbindung zur B 311 und A 81. Der Kreissitz Tuttlingen ist der nächste größere Ort.
Innerhalb der Gemeinde unterscheiden sich die Ortsteile erheblich. Im Kernort und in Zimmern gibt es neuere Baugebiete mit Einfamilienhäusern. In den kleineren Ortschaften kann sich auch ältere Bausubstanz finden, Wohnraum für Vertriebene entstand nach 1945 durch rege Bautätigkeit in der Gemeinde. Mauenheim liegt im nördlichen Hegau. Bachzimmern gehört als Gemeindeteil zum Kernort und liegt im Weisenbachtal.
Wir beziehen die Bodenrichtwerte ein, die der Gemeinsame Gutachterausschuss Südlicher Landkreis Tuttlingen ermittelt und über BORIS-BW veröffentlicht. Bodenrichtwerte werden regelmäßig ermittelt und sind für die Bewertung von Grundstücken entscheidend. Sie geben eine Orientierung, ersetzen aber nicht die objektbezogene Bewertung. Lärmintensive Lagen an Bahnstrecken oder Verkehrsachsen können den Wert mindern, während ruhige Lagen mit Blick ins Donautal ihn stützen können. Gutachter berücksichtigen Lage, Zustand und Größe der Immobilie; wir verwenden aktuelle Marktdaten und gleichen sie mit dem Bestand vor Ort ab. Die Kaufpreissammlung führt allein die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses; Auskünfte daraus gibt es nur auf Antrag, und ob sie für Ihren Anlass nötig sind, klären wir vorab.
Der Markt ist geprägt von unterschiedlicher Nachfrage je nach Ortsteil, Baujahr und Ausstattung.
Vollständige Unterlagen verbessern die Genauigkeit und Nachvollziehbarkeit der Bewertung. Folgende Dokumente sollten Sie uns nach Möglichkeit zur Verfügung stellen:
Falls Unterlagen fehlen, können wir eine Bewertung in der Regel trotzdem vornehmen. Die Aussagekraft kann in bestimmten Punkten eingeschränkt sein; darauf weisen wir im Ergebnis hin.
In der Gemeinde Immendingen bewerten wir eine Bandbreite von Objekttypen, die den lokalen Bestand widerspiegeln.
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in neueren Baugebieten im Kernort oder in Zimmern gehören ebenso dazu wie ältere Bauernhäuser und Nachkriegsbauten in Hattingen, Hintschingen, Ippingen und Mauenheim. Wohnungen in kleineren Mehrfamilienhäusern bewerten wir im Bereich der Gemeinde Immendingen ebenfalls. Unbebaute Grundstücke im Innenbereich und am Rand bestehender Wohngebiete gehören ebenfalls zu unserem Leistungsprofil; hier beziehen wir die Bodenrichtwerte ein. Kleinere gemischt genutzte Objekte (Wohn- und Gewerbenutzung) übernehmen wir, soweit der Anlass mit unserer Qualifikation vereinbar ist.
Bei Immobilien, die als Betriebsvermögen geführt werden, oder bei Situationen, die besondere Fachkenntnisse erfordern (etwa Sonderimmobilien), prüfen wir vorab, ob wir den Auftrag seriös übernehmen können.
Baugrund, Feuchtigkeit, Baualter und Konstruktion bestimmen den Marktwert einer Immobilie in der Gemeinde Immendingen mit. Einige geologische Besonderheiten vor Ort erfordern besondere Aufmerksamkeit bei der Sichtprüfung.
Zwischen Immendingen und Möhringen versickert die Donau im Karst des Oberjura (Weißjura). In diesem Bereich können Hohlräume, Schlucklöcher oder Setzungen im Untergrund auftreten. Ob das am konkreten Objekt relevant ist, prüfen wir bei der Begehung anhand sichtbarer Hinweise wie Rissen in Wänden oder Fundamentverschiebungen. Geotechnische Tiefenuntersuchungen oder Bodenbohrungen führen wir nicht selbst durch; falls nötig, empfehlen wir entsprechende Fachleute.
Im Talbereich der Donau, insbesondere in Zimmern, bestehen die Talablagerungen aus Kies mit sehr hohem Wassergehalt. Dort kann es zu Feuchteproblemen in Kellern kommen. Wir messen mit dem Feuchtemessgerät und dem Hygrometer sichtbare Auffälligkeiten und ordnen sie technisch ein.
Der Weisenbach entspringt in Ippingen und mündet im Kernort in die Donau. Bei hundertjährlichem Hochwasser kann er im Kernort ausufern, Keller in Bachnähe können dann überflutet werden. Wir prüfen sichtbare Feuchte- und Wasserspuren und dokumentieren sie.
Frostempfindliche Lehme treten lokal auf und können zu Frostschäden an Sockelzonen führen. In Ippingen liegen Braunjura-Böden unter Weißjura-Hangschutt, weiche Auelehme können zu Setzungen neigen. In Mauenheim steht Juranagelfluh der Oberen Süßwassermolasse an. All diese Faktoren fließen in die Bewertung ein, sofern sie am Objekt sichtbar oder aus den Unterlagen erkennbar sind.
Ältere Bauernhäuser, Gebäude mit Baujahren vor 1945 und denkmalgeschützte Objekte (zuständig ist das Landratsamt Tuttlingen) können besondere Nutzungseinschränkungen und Renovierungskosten mit sich bringen. Auch das berücksichtigen wir bei der Bewertung.
Vor dem Termin legen wir Anlass, Umfang und Ergebnisform schriftlich fest. Das Honorar inklusive Anfahrt wird vor dem Auftrag verbindlich vereinbart. Unsere Sichtprüfung umfasst sichtbare und zugängliche Bereiche; Bauteile öffnen wir nicht ohne gesonderten Auftrag.
Am einfachsten schildern Sie zuerst Anlass und Objekt, gern mit ersten Fotos per WhatsApp. Leon Lottermoser hält dann schriftlich fest, was bewertet wird, zu welchem Stichtag und in welcher Form. Steht neben dem Wert auch der Bauzustand vor einem Kauf im Vordergrund, ist eine Hauskaufberatung die bessere Wahl.
Geht es dagegen darum, den Zustand eines Hauses vor Bauarbeiten in der Nachbarschaft festzuhalten, hilft eine Beweissicherung.
Welches Verfahren im Vordergrund steht, hängt vor allem von der Nutzung des Objekts ab.
| Objektart | Übliches Verfahren | Was in den Wert einfließt |
|---|---|---|
| Selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus | Sachwertverfahren mit Marktanpassung | Baujahr, Modernisierungen, Keller und Sockel |
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren | Gemeinschaftseigentum, Protokolle, Rücklage |
| Vermietetes Objekt | Ertragswertverfahren | Mietverträge, Nebenkosten, Zustand |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert, Bodenrichtwert aus BORIS-BW | Lage, Zuschnitt, Erschließung |
Bei gemischt genutzten Häusern oder ehemaligen Hofstellen können mehrere Verfahren nebeneinander sinnvoll sein.
Wir benennen die Grenzen unserer Leistung offen, damit Sie vor dem Auftrag wissen, was Sie erwarten können und was nicht.
Ergänzend möglich
Wir klären den Auftrag schriftlich (Anlass, Umfang, Ergebnisform). Dann folgt ein Termin vor Ort mit Sichtprüfung aller zugänglichen Bereiche. Anschließend werten wir die Daten aus und stellen das Ergebnis im gewählten Format bereit, mündlich am Standort oder als schriftliche Ausarbeitung.
Das Honorar hängt von Objektart, Umfang und gewünschtem Ergebnisformat ab. Es wird immer vor dem Auftrag inklusive Anfahrt vereinbart. Die Kosten hängen von der Komplexität der Immobilie ab, und die Preisgestaltung erfolgt individuell im Erstgespräch.
Das hängt vom Verwendungszweck und den Anforderungen von Anwälten, Notaren oder Behörden ab. In manchen Situationen reicht eine orientierende Bewertung; in anderen ist ein ausführlicheres Gutachten sinnvoll. Im unverbindlichen Vorgespräch klären wir gemeinsam, welches Format zu Ihrem Anlass passt. Bei einer Familie mit mehreren Erben kann ein schriftliches Gutachten Entscheidungen erleichtern und helfen, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Jede Bank hat eigene Vorgaben und entscheidet selbst, ob ein externes Gutachten verwendet wird. Unsere Immobilienbewertungen sind sachgerecht und nachvollziehbar aufgebaut, aber wir können keine Annahme durch jede Bank zusichern. Wenn Sie eine Finanzierung planen, empfehlen wir, vorab mit Ihrer Bank zu klären, welche Anforderungen sie stellt.
Für eine seriöse Marktwerteinschätzung ist in der Regel eine Besichtigung mit Sichtprüfung erforderlich. Reine Unterlagenbewertungen bieten wir nur in streng begründeten Ausnahmefällen an, mit deutlichem Hinweis auf die Grenzen der Aussagekraft. Eine Bewertung ohne Ortstermin kann den Zustand der Wände, der Haustechnik oder des Baugrunds nicht erfassen.
Wir ordnen sichtbare Auffälligkeiten mithilfe unserer Messgeräte (Feuchtemessgerät, Hygrometer, Infrarotthermometer, Streiflicht-Lampe, Rissmesskarte) technisch ein und dokumentieren sie. Weitergehende Laboranalysen oder Öffnungen von Bauteilen können nur nach gesonderter Beauftragung erfolgen. Im Gutachten beschreiben wir, was wir festgestellt haben, und empfehlen bei Bedarf weitere Untersuchungen.
Wir begutachten auch ältere Wohnhäuser und ehemalige Hofstellen in den Ortsteilen der Gemeinde Immendingen. Anbauten, teilmodernisierte Scheunen oder Umnutzungen beeinflussen den Marktwert; das berücksichtigen wir in unserer Bewertung. Wo unsere Marktkenntnis oder Qualifikation an Grenzen stößt, etwa bei reinen Gewerbeimmobilien in der Landwirtschaft, sagen wir das offen.
Ja. Fotos vorab, etwa per WhatsApp, helfen uns, Umfang und Aufwand einzuschätzen. Sie ersetzen den Ortstermin nicht, erleichtern aber die Vorklärung und verkürzen die Abstimmung zum Verfahren und zur benötigten Ergebnisform.
Wenn Sie eine Immobilienbewertung in der Gemeinde Immendingen benötigen, senden Sie uns die Eckdaten zu Ihrer Immobilie, zur Lage im Ort und zum Anlass der Bewertung. Auf dieser Basis schlagen wir Ihnen Ablauf, benötigte Unterlagen, Ergebnisform und Honorar transparent vor.
Ihr Ansprechpartner für Immobilienbewertungen in Immendingen ist Leon Lottermoser vom GENIUS Sachverständigenbüro.
Fotos vorab per WhatsApp erleichtern die Vorklärung, den Ortstermin stimmen wir danach gemeinsam ab. Für rechtliche oder steuerliche Detailfragen verweisen wir an die jeweils zuständigen Fachleute.
Termin vor Ort nach Absprache, erste Fotos können Sie vorab per WhatsApp senden.
Am Telefon oder per E-Mail klären wir zuerst Anlass und Stichtag. Danach erhalten Sie einen Vorschlag zu Ablauf, Unterlagen und Honorar inklusive Anfahrt, bevor Sie sich entscheiden.
GENIUS Sachverständigenbüro
Immendingen und alle Ortschaften
Mo bis Fr 08:00-18:00 Uhr
Ortstermin nach gemeinsamer Vereinbarung
Leon Lottermoser, Sachverständiger im GENIUS Sachverständigenbüro
Ein eigenes Büro vor Ort unterhalten wir nicht. Ortstermine in der Gemeinde Immendingen und der Umgebung übernehmen wir nach Vereinbarung. Typische Einsatzorte innerhalb der Gemeinde sind der Kernort Immendingen mit Bachzimmern sowie Hattingen, Hintschingen, Ippingen, Mauenheim und Zimmern.
Angrenzende Gemeinden im Landkreis Tuttlingen und im weiteren Bereich können nach Absprache ebenfalls bearbeitet werden. Die Anfahrt ist im vorab vereinbarten Honorar enthalten.
